【訳アリ物件】東京の収益物件の買取致します！ | 東京の不動産買取ならセンチュリー21 ホームコンシェルジュ | ブログ

〇利回りとリスク

一等地の駅前にとても素敵な物件があったとしてます。おそらく利回りが低く、物件価格は積算価格に比べて高く、銀行から十分な融資は受けにくいでしょう。対して、駅から離れているけど土地が広い物件の方が銀行の評価は高くて、かなりの金額まで融資してくれたりします。 しかしながら、駅前の物件の方が確実に家賃は取れるし、リスクが低いのは明白です。 すなわち、積算価格というものはあくまでも銀行の担保評価の目線であって、物件の価値を表しているものではありません。不動産も、ほかの商品やサービスと同様に需要と供給で価格が決定されることがほとんどです。これが実勢価値であり、私は本当はこの実勢価値が高いものが一番価値があり、安全な物件だと思っています。 高利回り物件にも注意が必要です。人はどうしても利回りが高い物件に目を奪われますが、そのような物件は何らかの問題を抱えている場合がほとんどです。都心部の場合は、立地が悪い（駅から遠い）、環境が悪い、地方では、駐車場がない、生活に不便である、人口過疎地域である、などです。 所有物件の少ないうちは、多少入居付けの難しい物件でも自分が他のオーナーより積極的に活動して、頑張って空室を埋めていくという作業ができます。しかし、所有する物件の増加とともにそれもだんだん困難になってきます。そうなるとどうしても空室率が上がってしまい、表面利回りの高い物件でも、結果として低利回りの物件になってしまいます。 そのため、ある程度の資金力がついてきたら、安定的に運営できるようにリスクの低い物件にシフトしていく必要があります。

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