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1億円超の高額物件ほどよく売れる … 顕在化する格差「東京でも不動産は三極化する」 #令和のカネ

都心を中心に不動産価格の高騰が続いている。全国のマンション価格は13年前と比べてほぼ2倍に。それでも都心では1億円以上の高額物件ほどよく売れているという。都内で不動産を購入した夫婦はペアローンを組むなどして費用を捻出しているが、それでも全国平均の給与所得では手が届かない次元に入りつつある。いま不動産市場で何が起きているのか。

1億円以上の物件は93％が売約済み バブルとの声も聞かれる不動産価格の高騰。 国土交通省が公表する不動産価格指数によると、2010年の平均を100とした場合、今年4月のマンション価格は都内平均で190.1と、この13年でほぼ2倍になった。都内の新築戸建てでも2010年平均を100として、今年4月は125.6まで上昇した。どちらもコロナ禍に入った頃までは比較的緩やかに上昇してきたが、そこから高騰が加速している。 近年、値上がりが顕著なのが都心のマンションだ。港区で今年11月に開業予定の麻布台ヒルズは、64階建て高さ330メートルを誇る超高層タワーなどから成り、分譲価格は平均で20億円、最高価格は200億円を超えるとされる。同じく港区で、2025年に完成予定の三田ガーデンヒルズは分譲価格が最低で2億3000万円、最高で45億円とされる。これらは超高額物件といえる価格だが、昨今は1億円を超える高額物件がよく売れているという。

不動産経済研究所の調べによると、今年7月に東京23区で発売されたマンションは1542戸で、平均価格は1億3440万円。7000万円以下の物件は2割強しかない。約半数を占める1億円以上の物件は総戸数の約93％が売れているのに対して、8000万円以上1億円未満の物件453戸は約64％しか売れていない。 だが、この約20年の間で、日本国民の平均収入が増えているわけではない。国税庁の「民間給与実態統計調査」によれば、2000年に461万円だった平均給与は2021年には443万円に低下している。そのため、不動産価格の上昇に伴って、不動産の購入希望者の中には、地域や物件サイズなどの希望条件を見直さざるを得ないケースが出てきている。

1億円超の高額物件ほどよく売れる … 顕在化する格差「東京でも不動産は三極化する」

希望地域はあきらめ遠いエリアで購入 都内でIT企業に勤務する会社員の中村慎二さん（仮名、31歳）も、購入地域を見直した一人だ。結婚3年目で第一子が誕生した2021年10月から不動産購入を検討し始めた。もともと妻の実家に近い城北エリアの賃貸マンションに住み、勤務地である千代田区のオフィスへ通っていた。そのため当初は、電車1本で通勤できるエリアで物件を探し始めた。 中村さんの年収は800万円程度。商社で正社員として働く妻の年収は500万円程度で世帯年収は約1300万円。購入価格の上限は夫婦で話し合って7000万円と決めた。 「子どもは2人欲しいと思っているので広さ70平米くらい、3LDKの新築マンションを買いたいと思いました。ただ、妻は妊娠や出産で休職や転職などの可能性もある。そういったことも考慮すると、ローンは夫婦で7000万円くらいが限度だと考えました」 マンション市場に関する記事を読みあさり、ネットで相場を調べながら城北エリアを中心に探した。だが、通勤30分圏内では該当する物件がほとんどなかった。最終的に選んだのは荒川区の町屋駅から徒歩7分ほどの場所にある分譲マンションで、価格は予算通りの約7000万円。広さも70平米だ。探し始めて半年ほど、2022年春に契約した。頭金はなく、夫が5000万円、妻が2000万円のペアローン（夫婦ともに主たる債務者のローン）を組んだ。

実家に近いので子育てに適していると念頭に置いていたエリアでした。地下鉄の千代田線で都心へのアクセスがいいことに加え、このエリアは今後再開発が進められる予定なので、不動産価値も下がりにくいだろうと考えました」 欲を言えば「もっと勤務先に近い場所で」と思っていたが、現在の高騰する不動産市場を考えると納得できる選択だったと語る。 中村さんのように、希望よりも遠い場所で購入を決めるケースが増えていると、不動産売買の仲介業務を手掛ける不動産流通システムの坂爪潤さんも指摘する。 「住宅ローンを組んで買う人の場合、借りられる金額は年収の7、8倍と言われています。年収1000万円の人であれば7000万円くらい。しかし、この年収では現在の都心の価格帯で買うのはなかなか困難です。そうなると、想定よりも遠い場所に変えるなどして探すほかありません」

「2022年首都圏　新築分譲一戸建て契約者動向調査」（リクルート）によると、購入物件の所在地で「東京23区」は10.1%と、2014年の19.6%からほぼ半減している。一方で、東京都下や埼玉県での購入例が増えている。 こうしたデータからも、東京23区で家を買おうと思っていた層が、不動産価格の高騰に伴い、選択肢を郊外に移さざるを得なかった様子がうかがえる。 ただし、不動産価格が上がっても人気エリアでの需要はなくならない。 「子育て重視」山手線外で条件に合う物件購入 国家公務員の山田徹さん（仮名、30代後半）は2021年6月、杉並区に新築の戸建て住宅を購入した。山田さんの妻も上場企業で働いており、合わせると世帯年収は約1200万円。 それまでは城西地区にある公務員住宅に住んでいたが、第一子が保育園に通い始めることや第二子が生まれる見込みになったこともあり、「子育てをしていくマイホーム」の購入を決めた。山田さんが一番重視したのは立地だ。 「私も妻も都心勤務ですが、子どもを保育園に預けるので、送迎する必要があり、何かあったときにすぐに家に戻れるようにしたい。通勤時間は30分程度に収めたいと思いました」 通勤時間を基準にいくつも不動産屋を巡り、都内の複数の地域で物件を見学した。マンションも戸建ても見たが、山手線内の物件は高額で、条件に合うものはなかなか見つからなかった。粘り強く探した結果、新宿から電車で10分程度の杉並区高円寺に適した物件を見つけた。 土地代が5500万円、建物代が3000万円で計8500万円の新築物件。敷地面積は狭いが3階建てで、延べ床面積100平米と家族4人で暮らしていくには十分な広さといえる。最寄り駅からは徒歩15分近くかかるが、その程度は許容範囲だと考えた。頭金にはためておいた1000万円を入れた。 JR中央線が東西に走る杉並区高円寺方面 「残る7500万円を35年間のペアローンで組みました。ローンは変動で0.37%という非常に安い金利で借りられました。月々の支払いは約19万円。生活費を差し引くと毎月の給料はあまり残らず、正直言って経済的な余裕の少ない生活ですが、総合的に考えて最善の選択ができたと思っています」 そう考えるのは、山田さんにとって家を買うのはこのタイミングしかなかったからだという。最優先にしたのは、子育てをする時間だ。 「僕らが家を買う目的は、子育てに注力する約20年を良い環境にするためでした。もし『5年後にもっと安くなる』と言われても、その間に子どもは5歳分成長してしまう。その5年間をちゃんと使えなかったら意味がないんです。子育てが終われば、ローン完済前に売却して夫婦2人で暮らしやすいマンションに引っ越すかもしれません」 そのために地価が下がりにくい地域での購入を意識した。実際、杉並区の公示地価は前年比で4％程度上がった。もし土地が30年間値下がりしなければ建物の価値がゼロになったとしても5500万円で売れる。そうなれば、30年間は建物代分しかかからなかった計算になる。

山田さんは2年前に購入を決断しておいてよかったと感じている。それは土地の高騰だけではなく、住宅の建材費をはじめとして、さまざまなものが値上がりしているからだ。 「いま同じ地域で同じくらいの広さの家を買おうとしたら、9000万円でも買えません」 山田さんが話す通り、わずか1、2年買う時期が遅れただけで、価格が1000万円ほど上昇しているのは珍しいことではない。コロナ禍の前であれば買えたものが、コロナ後にはとても手が届かない価格になった物件は、新築でも中古でも見られる。 問題は、なぜこれほど不動産価格が上がっているのかということだ。 高騰の背景に2つの「ショック」と人手不足 不動産価格の上昇について、直近数年の理由として挙げられるのが人手不足と建設資材の高騰だ。日本建設業連合会によると、建設資材価格は2021年1月からの2年間で28％値上がりした。原因は、木材価格の高騰「ウッドショック」と鋼材価格の高騰「アイアンショック」。これら2つの「ショック」の背景にあるのはコロナ禍での落ち込みとそこからの復調だ。 ウッドショックについては、コロナ禍以前の異常気象など自然環境の変化も影響していると経済産業省もレポートで指摘している。 [イメージ]建設資材価格の値上がりを招いたウッドショック（アフロ） ＜もともと、虫害や山火事等で原料が不足しており、コロナで製材所の休業を余儀なくされた中にその動きが加わり、世界では建築用木材需要増の結果、木材価格高騰が引き起こされています。そして現在、その影響が我が国にも及んでいます＞（経済産業省、経済解析室） アイアンショックも同様で、コロナ禍明けの経済回復が世界で同時多発的に起き、需要が急拡大したことで高騰した。 さらに日本では人口減少と高齢化による人手不足も顕在化した。それによって、建設現場で働く人の労務単価はコロナ禍の前後で10％程度上がっている。 少し先に視線を移せば、こうした価格がまだ上がりそうな要因もある。2024年の働き方改革だ。 来年4月以降、トラックドライバーや建設業者に対して1日の労働時間の制限が強化される「2024年問題」が控えている。現在は足りない人手を補うように長時間労働が続けられているが、来春からはそれが難しくなる。そうなれば、人件費はさらに上がる可能性がある。 こうした状況を踏まえると、この先も不動産が高騰する条件はそろっているように見える。現状でも平均的な所得のサラリーマンが買うには相当厳しい東京の不動産だが、ますます手が届かないものになるかもしれない。

だが現状は、冒頭に示したように、都心に近い高額な物件ほど飛ぶように売れている。前出の不動産流通システムの坂爪さんが語る。 「都心5区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区）といわれる人気エリアのタワマンは売り出すと、購入希望者がすぐに現れる状況です。一時期は中国など海外のお客さんもいましたが、昨今の主な購入者は日本人です。最近、日本人でも1億円以上の物件を難なく買える富裕層が増えていて、居住用以外に3つも4つも物件を買う人がいます」 千代田、港など都心5区の住民所得は大幅増 なぜこうした現象が起きているのか。 調べてみると、この都心5区の住民の収入は以前に比べて大きく伸びていることがわかった。 （図版：ラチカ） 総務省の課税標準額の調査をもとに比較すると、アベノミクスを推進した第2次安倍晋三内閣が本格的に始動した2013年時点での給与所得者の平均所得は、渋谷区で702万円、千代田区で848万円、港区で901万円だった。だが2022年には、渋谷区で1000.3万円、千代田区で1077万円、港区では1471.9万円といった具合に、渋谷区で1.4倍、千代田区で1.27倍、港区では1.63倍とそれぞれ所得が大きく伸びていたのである。 国民全体での平均所得は下がっていたが、都心の一部では逆に大幅に上昇していた。いわゆる所得格差が顕著になったことで、高額な不動産を買える人が増え、都心に集まるようになってきたのが、この10年の大きな変化といえる。 同時に女性の就労の増加で世帯収入も増えている。今年7月のニッセイ基礎研究所のレポートでは、統計調査をもとに＜妻が高年収であるほど、夫も高年収層の割合が上昇する傾向がある＞と分析している。 （図版：ラチカ） ＜2022年では、年収1,000万円以上の妻の72.7％が夫も年収1,000万円以上である一方、年収200万円未満を除くと、妻の年収が低いほど夫も比較的低年収の割合が高い傾向がある。つまり、高年収同士、あるいは低年収同士が夫婦であることで、夫婦（世帯）間の経済格差の存在がうかがえる＞ 現在の不動産市場で起きている現象は、こうした購入層の変化、格差が顕在化しているということだろう。 では、この先の不動産市場はどうなるのか。

今後の不動産は条件によって「三極化」進む 不動産コンサルタントの長嶋修さんは「不動産の三極化が進むだろう」と見通しを語る。 「第一に、港区など都心5区を中心とした人気エリアの不動産価格は上がっていくでしょう。第二に、『駅から遠い』など不便で条件が悪いエリアの不動産価格は徐々に下がってくる。その条件の許容範囲が段々と狭まり、緩やかに価格が下がるエリアが出てくる。その条件は世田谷区などでも変わりません。そして第三に、空き家が問題になっているように、住み手がつかない場所の不動産はほぼ無価値になっていく。そんな『三極化』が進むでしょう」 都心5区のような大都会では人気が下がることはなく、それ以外のエリアは条件によって選別されていくということだ。具体的には主に「都心へのアクセス」「最寄り駅からの距離」「周辺環境（学校や病院、スーパーなど）」の掛け合わせがカギで、その条件を満たさないエリアから価格が下がっていくことになる。 東京23区内で都心部へ通勤30分圏内といった条件の良い物件の価格は高騰しており、世帯年収1000万円以下ではローンも組みにくい状況に陥っている。そういう場合は「都心からはやや遠い」「駅からは15分歩く」など条件を下げて予算に合致した物件を探すしかない。不動産価格が上がるほど、不動産格差は拡大していく構造が浮かび上がる。 価格が下がりにくいエリアであれば、将来的に売却する際にも買い手に困らないだろうが、人気のないエリアであれば買い手を探すのは困難だろう。また、共働き家庭が増えていることから、仕事と子育ての両立が可能な場所を選びたい人もいる。その交差地点がどのあたりになるのか、今後の不動産価格にも表れてくるだろう。 人口減少、少子高齢化が加速し、収入格差が顕著になる中、不動産の選択による地域のある種の階層化が進んでいく可能性があるのかもしれない。

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